Свободная планировка в новостройке: нюансы и «подводные камни»

Свободная планировка в новостройке: нюансы и «подводные камни»  15.10.2018 12:38

На современном рынке недвижимости все чаще можно услышать термин «свободная планировка» квартиры.

Агентства и риэлторы преподносят эту формулировку как преимущество, говоря тем самым потенциальным покупателям о том, что это позволит им распорядиться площадью квартиры и сделать ремонт именно так, как они хотят.

Однако с юридической точки зрения понятия «свободная планировка» не существует. Ошибочно полагать, что под данным термином понимается возможность возводить стены в любом месте квартиры или менять местами помещения. Этого делать нельзя. Поэтому если Вы планируете купить такую квартиру, стоит ознакомиться с понятием «свободной планировки», чтобы понимать, что именно включает в себя данный термин.

Показывая покупателям варианты квартир со «свободной планировкой», агентства недвижимости предлагают квартиры, где контуры планировки на полу отмечены одним-двумя рядами кирпичей. Застройщик в таких ситуациях, как правило, ссылается на то, что это всего лишь один из предлагаемых вариантов планировки, и что клиент может возводить стены и организовывать помещения на свое усмотрение. Однако следует иметь в виду, что в документах на такую квартиру, которые находятся в БТИ, стены внесены именно по тем контурам, которые обозначены в квартире как «предлагаемый вариант планировки», и что покупатель должен возвести стены именно там. В случае же, если собственник решит иначе распорядиться пространством в квартире, ему придется согласовывать это с уполномоченными органами. И это уже будет считаться перепланировкой. 

На практике нередко встречаются и другие ситуации. Например, если собственник решил продать квартиру или сдать ее в аренду, а внутренние стены в ней не предусмотрены застройщиком, то в БТИ в данном случае такое жилое помещение будет отражаться как единое (то есть белым квадратом, без внутреннего разделения). Такая ситуация является непростой в том смысле, что если собственник решит расширить санузел или ванну, то он сможет сделать это только за счет площади жилых комнат. А этого по закону делать нельзя. Однако, согласно схеме БТИ, куда бы собственник не решил расширяться ванну или санузел, в любом случае это расширение будет приходиться на жилые комнаты (зоны коридоров в таком случае в документах БТИ просто не обозначены). 

Какой же выход существует в данном случае? Рекомендуется обратиться к строительному плану, в котором, в отличии от плана БТИ, отмечены все помещения, входящие в данную квартиру. Строительный план представляет собой поэтажный план застройщика. И при перепланировке ориентироваться именно на этот план, поскольку он является согласованным с уполномоченными органами.

Где можно взять строительный план? В Вашей управляющей компании или непосредственно у компании-застройщика. И если Ваши пожелания по возведению новых стен или расширению внутренних помещений не будет соответствовать строительному плану, то придется согласовывать перепланировку. При этом следует помнить, что не любое пожелание собственника можно будет согласовать: например, если на строительном плане размещена детская комната, то за счет нее никак не удастся расширить ванную комнату.
 

Купить квартиру со «свободной планировкой»: риски и ответственность

Тем собственникам, кто планирует купить квартиру и не согласовывать перепланировку с соответствующими инстанциями, следует понимать, что за это предусмотрена административная ответственность. Однако на этом неприятности для собственника не заканчиваются.

Согласно п.3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения, который осуществил самовольную перепланировку, обязан вернуть прежнее состояние помещения в определенный (разумный) срок. Если в установленные сроки собственник не примет меры по возврату первоначальной планировки, суд может принять решение о том, чтобы продать квартиру с публичных торгов. При этом собственник получит сумму от продажи его имущества за вычетом расходов на судебные издержки. Новый же собственник (тот, кто купит данный объект недвижимости) будет обязан привести помещение в прежнее состояние.

Однако известны случаи, когда суд разрешал сохранить помещение в перепланированном состоянии. При этом должно соблюдаться одно условие: новая планировка не влечет за собой угрозу здоровью и жизни граждан. Данная оценка осуществляется, как правило, с помощью экспертизы.

Если же в квартире с несогласованной перепланировкой произошло ЧП (например, затопление соседей или утечка газа), то суд может обязать собственника выплатить пострадавшим сторонам соответствующий ущерб. В крайних случаях (если, например, был причинен серьезный вред здоровью) суд может привлечь собственника к уголовной ответственности. Каждый случай является индивидуальный и рассматривается судом в соответствии с установленным порядком.

Поэтому обращаясь в агентства недвижимости и просматривая квартиры со «свободной планировкой», важно понимать, что не все свои пожелания относительно организации внутреннего пространства помещения можно реализовать без согласования с уполномоченными органами.